Un immobile in locazione è per molti una fonte di guadagno fondamentale, ma spesso aleatoria. Infatti, sono sempre più frequenti i casi in cui gli inquilini non pagano i canoni di affitto, il più delle volte perché non possono, più raramente perché non vogliono. Nel frattempo, tuttavia, il proprietario si trova, comunque, a dover pagare le tasse e sostenere i costi di sua competenza per il mantenimento di quell’immobile.
Perciò caveat locatore, perché il pericolo di imbattersi in un inquilino inadempiente è sempre dietro l’angolo e di fronte a tale circostanza, spesso, non si sa bene come comportarsi.
Certo, inizialmente la tentazione è quella di chiudere un occhio, soprattutto se con l’inquilino i rapporti sono buoni, ma quando l’inadempimento diventa un’abitudine e i canoni arretrati una cifra sostanziosa, il locatore si troverà costretto, suo malgrado, ad instaurare quella spiacevole procedura che prende il nome di sfratto per morosità.
La norma a cui fare riferimento, oltre agli artt. 658 ss. del codice di procedura civile, è la legge 392 del 1978, in materia di locazioni di immobili urbani. E’ l’art. 5, in particolare, a sancire che il mancato pagamento del canone di locazione, entro venti giorni dalla scadenza prevista nel contratto, rappresenta il presupposto per poter dare avvio al procedimento di sfratto.
Lo step iniziale consiste nell’inviare una lettera di diffida con cui sollecitare l’inquilino inadempiente a pagare i canoni arretrati entro un certo termine. Tuttavia, se anche tale bonario tentativo fallisce, il locatore deve citare in giudizio l’inquilino, al fine di ottenere la convalida dello sfratto.
Il nostro ordinamento, nella consapevolezza che, spesso, a fronte del mancato pagamento del canone d’affitto ci sono ragioni serie e concrete, cerca di venire incontro al conduttore, dandogli la possibilità di “redimersi” in occasione della prima udienza fissata nell’atto di citazione, nell’ambito della quale egli potrà pagare quanto dovuto al locatore – comprese le spese processuali da quest’ultimo sostenute e liquidate in tale sede – e chiudere, così, la questione. Oppure, lo stesso potrà chiedere al Giudice la concessione del c.d. termine di grazia (pari ad un massimo di 90 giorni), al fine di reperire il denaro necessario a sanare la sua morosità ed estinguere, in tal modo, il processo. Infine, ulteriore alternativa, egli potrà proporre un’opposizione, fondata su prova scritta, nei confronti delle pretese del locatore e, in tale ipotesi, il Giudice provvederà ad addentrarsi nel merito della controversia, previa conversione del rito, da sommario ad ordinario.
Diversamente, se l’inquilino non si oppone o non si presenta, la procedura di sfratto avanza inesorabile: il Giudice convalida lo sfratto e fissa la data per il rilascio dell’immobile a distanza di circa un mese dall’udienza svoltasi. Il tutto sulla base di un accertamento abbastanza sommario e superficiale che riveste, per usare le parole del giurista Chiovenda, una prevalente funzione esecutiva, essendo, infatti, caratterizzato dall’esigenza di conseguire rapidamente un titolo esecutivo per avviare l’esecuzione forzata.
Qualora l’inquilino moroso non liberi l’immobile spontaneamente entro la data fissata dal Giudice, diventa necessario notificargli un atto di precetto, in cui gli si intima di rilasciare l’unità immobiliare entro circa dieci giorni dalla notifica del medesimo, avvertendolo che, in caso contrario, si dovrà procedere con l’esecuzione forzata.
Ma l’odissea può non finire qui.
L’inquilino, infatti, potrebbe avere radici ben piantate nell’immobile e non avere alcuna intenzione, dunque, di uscirne. Ecco allora che si rende doveroso intervenire con la cosiddetta monitoria di sgombero, che consiste, in buona sostanza, in una sorta di avvertimento, ad opera dell’Ufficiale Giudiziario, il quale indica il giorno e l’ora in cui quest’ultimo si recherà presso l’immobile, con l’eventuale ausilio delle Forze dell’Ordine, al fine di obbligare l’inquilino a lasciare l’abitazione.
Arrivati a questo punto, il locatore è sicuramente riuscito a riappropriarsi del suo immobile. Ma qual è il destino dei canoni non pagati?
Al fine di recuperare queste somme, il locatore può instaurare un separato ricorso di ingiunzione oppure richiederne il pagamento nello stesso atto di intimazione di sfratto. In quest’ultimo caso il Giudice pronuncia separato decreto di ingiunzione, immediatamente esecutivo, per l’ammontare dei canoni scaduti e da scadere fino all’esecuzione dello sfratto e per le spese relative all’intimazione.
Avv. Stefano Bettiol
