{"id":49003,"date":"2013-05-02T18:59:42","date_gmt":"2013-05-02T17:59:42","guid":{"rendered":"http:\/\/www.bellunopress.it\/?p=49003"},"modified":"2013-05-02T19:01:23","modified_gmt":"2013-05-02T18:01:23","slug":"crisi-e-chiusura-degli-esercizi-commerciali-ecco-cosa-dice-la-legge-intervento-dellavvocato-stefano-bettiol","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.bellunopress.it\/fr\/2013\/05\/02\/crisi-e-chiusura-degli-esercizi-commerciali-ecco-cosa-dice-la-legge-intervento-dellavvocato-stefano-bettiol\/","title":{"rendered":"Crisi e chiusura degli esercizi commerciali, ecco cosa dice la legge * intervento dell’avvocato Stefano Bettiol"},"content":{"rendered":"
\"Stefano<\/a>
Stefano Bettiol<\/figcaption><\/figure>\n

Al giorno d\u2019oggi le continue chiusure di esercizi commerciali, anche di quelli radicati da tempo immemorabile nella nostra citt\u00e0, rappresentano un fenomeno che potremmo definire \u201cnormale\u201d.<\/p>\n

Indagare il perch\u00e9 di tale situazione non ha pi\u00f9 molto senso, in quanto la risposta che dobbiamo darci \u00e8 sempre la stessa: \u201cE\u2019 colpa della Crisi\u201d.<\/p>\n

Certo, non si pu\u00f2 negare che il commercio si trovi in una fase di impasse in cui le vendite continuano a calare, gli affitti ad aumentare e la concorrenza ad essere spietata. Ed a soffrirne di pi\u00f9 sono, spesso, i piccoli commercianti, per i quali mantenere in vita il loro negozio comincia a diventare un lusso a cui, ad un certo punto, sono costretti a rinunciare.<\/p>\n

Ma \u00e8 sufficiente invocare la crisi economica quale motivazione per poter recedere dall\u2019eventuale contratto di locazione dell\u2019immobile adibito a negozio?<\/p>\n

Il recesso dai contratti di locazione degli immobili ad uso commerciale \u00e8 disciplinato dagli ultimi due commi dell\u2019art. 27 della legge n\u00b0 392 del 1978, i quali prevedono, da un lato, la facolt\u00e0 delle parti contraenti di permettere al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avvenire e, d\u2019altro lato \u2013 ed a prescindere \u2013 che \u201cil conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, pu\u00f2 recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata\u201d.<\/p>\n

Ipotizziamo che, come spesso accade, le parti non abbiano contemplato nel contratto la facolt\u00e0 del conduttore di recedere ad nutum dal contratto medesimo. Ebbene, in tal caso, qualora, alla luce dell\u2019andamento negativo del mercato, per il commerciante diventasse difficile se non addirittura impossibile proseguire la propria attivit\u00e0, in che modo quest\u2019ultimo potrebbe recedere dal contratto?<\/p>\n

In realt\u00e0, la domanda a cui dobbiamo preliminarmente rispondere \u00e8 la seguente: quali sono quei \u201cgravi motivi\u201d che, ai sensi dell\u2019ultimo comma dell\u2019art. 27 della citata normativa consentono al conduttore di liberarsi del contratto di locazione?<\/p>\n

Si veda, a tal proposito, la recente sentenza n\u00b0 549 del 17.01.2012 della Cassazione Civile, la quale ha contribuito a riempire di significato quel generico concetto di \u201cgravi motivi\u201d che leggiamo nel testo dell\u2019art. 27 e, inoltre, a fare chiarezza sui contenuti che dovrebbe osservare la comunicazione del recesso. Nel caso sottoposto al vaglio della Cassazione il conduttore di un immobile ad uso commerciale, al fine di giustificare il proprio recesso, aveva fatto generico riferimento al solo andamento negativo del mercato, in una con le sopravvenienze di segno negativo avveratesi nel periodo. Questa motivazione \u00e8 stata ritenuta dalla Corte troppo vaga e generica, a tal punto da rendere la stessa comunicazione di recesso tamquam non esset. Infatti, a ben vedere, indicare un motivo che non riveste il carattere di gravit\u00e0 richiesto dalla normativa equivale a non comunicarne alcuno.<\/p>\n

I gravi motivi che fondano il diritto di recesso del conduttore devono sostanziarsi, invece, in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto contrattuale ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il medesimo conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione della locazione. Si precisa che la legge n\u00b0 392\/1978 prende in considerazione e tutela l\u2019interesse di entrambe le parti alla prosecuzione del contratto, pertanto ben si comprende che la ratio di stabilire la possibilit\u00e0 di un recesso c.d. titolato, supportato da gravi motivi che rivestano i citati requisiti di estraneit\u00e0, imprevedibilit\u00e0 e sopravvenienza, \u00e8 proprio quella di consentire al locatore una precisa e tempestiva contestazione degli stessi e della loro idoneit\u00e0 a legittimare il recesso stesso. Ci\u00f2 non significa che il conduttore abbia anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo \u00e8 fondato, n\u00e9 di darne la prova, perch\u00e9 queste precisazioni dovranno essere svolte soltanto in caso di contestazione da parte del locatore, talvolta anche in aula di Tribunale.<\/p>\n

Quello che va evidenziato \u00e8 che i gravi motivi non possono mai derivare da soggettive ed unilaterali valutazioni effettuate dal conduttore, relativamente all\u2019opportunit\u00e0 di continuare ad occupare l\u2019immobile locato. Non potrebbe, infatti, recedere validamente colui che avesse stipulato il contratto nella consapevolezza della propria situazione debitoria, adducendo come motivo proprio l\u2019aggravamento di tale situazione: mancherebbe il requisito dell\u2019imprevedibilit\u00e0. Cos\u00ec non potrebbe invocare l\u2019art. 27 u.c. della legge n\u00b0 392\/1978 chi volesse semplicemente cambiare immobile per spostarsi in una zona pi\u00f9 \u201cstrategica\u201d: mancherebbe l\u2019involontariet\u00e0. In buona sostanza, ci\u00f2 che si deve tenere bene a mente \u00e8 che il titolare di un\u2019attivit\u00e0 economica \u00e8 assoggettato inevitabilmente al c.d. rischio di impresa e in virt\u00f9 di ci\u00f2 \u00e8 tenuto ad assumersi l\u2019alea conseguente alle proprie scelte.<\/p>\n

Alla luce di quanto detto, tornando al quesito iniziale, la crisi economica rappresenta di per s\u00e9 un criterio troppo vago e generico al fine di legittimare il recesso e potrebbe, quindi, essere invocata soltanto nei casi in cui sia oggettivamente imprevedibile e sopravvenuta al momento della stipulazione del contratto di locazione e tale da rendere particolarmente gravosa la prosecuzione della locazione, obbligando il conduttore a ridurre la struttura aziendale ovvero, a cessare del tutto l\u2019attivit\u00e0.<\/p>\n

Stefano Bettiol<\/p>\n

Studio Legale Bettiol<\/a><\/p>\n

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