Questa controversia, oggetto di ripetute nostre lettere e di incontri ai quali hanno partecipato nel tempo il Sindaco e vari Assessori (Marrone, Dal Pont, Martire), \u00e8 iniziata nel 2007, anno nel quale il Comune ha reso note, sia pure informalmente, le modalit\u00e0 di calcolo che avrebbe seguito per determinare il corrispettivo da pagare per trasformare il diritto di superficie in diritto di propriet\u00e0 per un certo numero di cooperative a Cavarzano e altrove.<\/p>\n
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E opportuno ricordare per grandi linee i vari passaggi.<\/p>\n
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I nostri alloggi sono stati costruiti oltre trent\u2019anni fa su terreni concessi dal Comune in diritto di superficie.<\/p>\n
La Legge 448 del 1998 (art. 31, comma 45 e seguenti) ha previsto la possibilit\u00e0 per i Comuni di trasformare i diritti di superficie in diritti di propriet\u00e0, fissando alcune regole e indicando i criteri da applicare.<\/p>\n
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Gi\u00e0 dal 2002 e 2003 alcuni soci delle nostre cooperative, valutandone la convenienza,\u00a0 avevano inoltrato al Comune richieste di applicazione della legge 448\/1998, compilandole\u00a0 addirittura su moduli che il Comune stesso aveva predisposto; ma gli Uffici non ritennero, in quel momento, di prenderle in considerazione.<\/p>\n
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Questi sono i conteggi che nel 2007\u00a0 il Comune predispone, e ancora oggi conferma, per la Coop. Katia di Cavarzano – che prenderemo come esempio, ma nella sostanza vale anche per le altre cooperative:<\/p>\n
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Metri quadri 3370, indice di edificabilit\u00e0 2, metri cubi 6740 x 160 (prezzo per metro cubo richiesto al proprio Ufficio tecnico) =\u00a0 \u20ac 1.078.400,00\u00a0 = valore venale dell\u2019area. Mediando questo valore con il reddito domenicale e applicando poi la riduzione del 40%\u00a0 (modalit\u00e0 questa esattamente indicata dalla legge 448\/1998) si ottiene un corrispettivo da richiedere di \u20ac 323.562,39. E quindi nella media pi\u00f9 di 20.000 euro a famiglia. Non sembri eccessiva la riduzione rispetto al prezzo di mercato: essa \u00e8 a fronte delle limitazioni imposte, quali l\u2019inalienabilit\u00e0 dell\u2019alloggio, l\u2019obbligo di abitazione, la prelazione del Comune in caso di vendita, la limitazione nei metri quadri costruibili, ed altro ancora.<\/p>\n
\u00a0Poich\u00e9 il corrispettivo richiesto ci sembra\u00a0 eccessivo, anzi spropositato, cerchiamo informazioni, sia contattando amici di altri comuni, in provincia e fuori, e sia consultando la rete internet. Le nostre perplessit\u00e0 vengono confermate: i prezzi mediamente richiesti dagli altri comuni sono meno della met\u00e0 di quanto a noi richiesto (pi\u00f9 spesso un quarto o un quinto). Ma c\u2019\u00e8 di pi\u00f9.<\/p>\n
\u00a0Nell\u2019anno 2004\u00a0 il Comune di Belluno, su richiesta di una Cooperativa di Cavarzano, ha gi\u00e0 dato applicazione alla richiamata Legge 448, e questo \u00e8 il conteggio:<\/p>\n
Metri quadri 3026, indice di edificabilit\u00e0 1,3, metri cubi 3934 x 105 = \u20ac 413.049,00 = valore venale. Mediando questo valore con il reddito domenicale e applicando poi la riduzione del 40%\u00a0 risulta un corrispettivo da richiedere di \u20ac 123.954,75. Su\u00a0 questo prezzo\u00a0 il Comune ha concluso\u00a0 con i 12 proprietari\u00a0 i contratti di cessione in propriet\u00e0 dei terreni.<\/p>\n
\u00a0Poich\u00e9 sono passati solo tre anni, \u00e8 possibile fare un confronto con il contratto chiuso nel 2004: la Cooperativa Katia ha un terreno la cui superficie \u00e8 solo il 10% maggiore dell\u2019altra, ma il corrispettivo calcolato \u00e8 superiore di oltre due volte e mezza!<\/p>\n
\u00a0Nel primo caso il Comune ha venduto a ciascun soggetto\u00a0 252 m.q. di terreno (m.q. 3.026:12) al prezzo di \u20ac\u00a0 41 al m.q.; e nel 2007 avrebbe stabilito di vendere a ciascun socio Katia\u00a0 210 m.q. di terreno (3.370:16) al prezzo di \u20ac 96 al m.q.<\/p>\n
I parametri che fanno variare il corrispettivo richiesto in modo cos\u00ec macroscopico sono:<\/p>\n
\u00a0Il prezzo ICI<\/span> che dal 31\/12\/2004 al 1\/1\/2005 passa da\u00a0 \u20ac 105 a \u20ac 160 al metro cubo;<\/p>\n L\u2019indice di edificabilit\u00e0<\/span>, che per la prima cooperativa \u00e8 1,3 e per la cooperativa Katia\u00a0 – cos\u00ec come per le altre di Cavarzano – \u00e8\u00a0 2.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n \u00a0Entrambi questi parametri adottati sono contestabili; anzi\u00a0 noi affermiamo che \u00e8 stato proprio un errore adottarli come base di calcolo. E vediamo perch\u00e9.<\/p>\n \u00a01\u00b0 – Il prezzo ICI. <\/span><\/p>\n \u00a0Le norme che abbiamo richiamato indicano\u00a0 come base di partenza\u00a0 per calcolare il corrispettivo il \u201cvalore venale del terreno\u201d. Il Comune invece ha deciso di adottare i prezzi ICI: \u00e8 questo di per se non pu\u00f2 essere definito un errore: ma perch\u00e9 questo parametro possa essere adottato \u00e8 necessario che esso abbia un rapporto significativamente costante e duraturo nel tempo con il valore venale del terreno, e che porti, alla fine, a risultati congrui ed equi.<\/p>\n \n Invece\u00a0 il prezzo ICI dei terreni edificabili di Cavarzano\u00a0 dal 31\/12\/2004 al 1\/1\/2005\u00a0 \u00e8 schizzato da 105 a 160 \u20ac per metro cubo edificale (oltre il 50% in pi\u00f9). Non stanno meglio le Cooperative di Levego, che vedono attribuito al loro terreno un valore superiore di oltre il 30% rispetto a quello fissato tre anni prima per Cavarzano, dove i terreni valgono sicuramente il doppio o gi\u00f9 di l\u00ec. Nessun\u00a0 tecnico, chiamato a esprimere una valutazione sul valore dei terreni edificabili a Cavarzano o altrove avrebbe\u00a0 mai certificato un aumento di oltre il 50% da un anno all\u2019altro.<\/p>\n \n N\u00e9 si pu\u00f2 affermare che abbia\u00a0 sbagliato il Consiglio comunale,\u00a0 deliberando dal 2004 al 2005 un aumento di oltre una volta e mezza del valore dei terreni edificabili, perch\u00e9 i Consiglieri sanno che l\u2019ICI rappresenta al massimo il 7 per mille\u00a0 di un valore, e quindi l\u2019aumento comportava un aggravio di poche centinaia di euro per i proprietari di terreni edificabili, che fra l\u2019altro, normalmente, non rappresentano una fascia debole della popolazione.\u00a0 Sicuramente nessuno ha informato i Consiglieri comunali che\u00a0 quel prezzo sarebbe stato utilizzato per fissare il valore di vendita di terreni\u00a0 a propri cittadini (che per di pi\u00f9\u00a0 non sono\u00a0 proprietari di alcun terreno edificabile).<\/p>\n \n 2 – L\u2019indice di edificabilit\u00e0.<\/span><\/p>\n \n Ai fini dell\u2019utilizzo di questo parametro vale, nel principio, quanto detto per\u00a0 il prezzo ICI.<\/p>\n \n Quando si acquista un terreno edificabile\u00a0 si acquista\u00a0 nella sostanza, pi\u00f9 che un terreno, un diritto a costruire un determinato volume di edifici. Quale significato pu\u00f2 avere vendere a metro cubo un terreno sul quale si \u00e8 costruito pi\u00f9 di trent\u2019anni fa?\u00a0 E\u2019 evidente che oggi il Comune\u00a0 non vende alcun diritto a costruire, ma semplicemente i terreni attorno alle case, che rappresentano per noi spazi per orti, parcheggi, giardini. E questi sono beni reali. Mentre il metro cubo, nella attuale situazione, \u00e8 soltanto un\u2019astrazione.<\/p>\n \n E\u2019 del tutto evidente, quindi,\u00a0 che non \u00e8 equo fare una semplice moltiplicazione\u00a0 prezzo unitario per\u00a0 indice di edificabilit\u00e0; perch\u00e9, se\u00a0 \u00e8 vero che il valore di un terreno da edificare \u00e8 maggiore se l\u2019indice di edificabilit\u00e0 \u00e8 alto, \u00e8 altrettanto vero che l\u2019aumento non \u00e8 proporzionale, perch\u00e9 la disponibilit\u00e0 di ampi spazi attorno ad una casa \u00e8 un elemento che incide fortemente sul prezzo.<\/p>\n \n \n \n Proprio per questo motivo la Cassazione si \u00e8 pi\u00f9 volte espressa per l\u2019applicazione dell\u2019indice medio comprensoriale, cos\u00ec come riporta l\u2019autorevole Estimoimmobiliare.it, rivista del Sole 24-ore, e come si pu\u00f2 ancora rilevare dalla ponderosa deliberazione 114\/2000 del Comune di Treviso, il quale, non a caso, prende a base il prezzo per metro cubo in determinate zone con indice di edificabilit\u00e0 costante, mentre effettua il conteggio adottando il metro quadro in altre zone (per inciso, il Comune di Treviso fissa il corrispettivo richiesto fra i 3.500 e i 5.000 Euro per nucleo famigliare).<\/p>\n \n In conclusione, la nostra richiesta \u00e8 che il Comune abbandoni il criterio di adottare il prezzo a metro cubo quale parametro di calcolo, per utilizzare invece molto pi\u00f9 ragionevolmente il prezzo per metro quadrato, proprio perch\u00e9 ci si trova in presenza di forti differenze fra gli indici di edificabilit\u00e0 a suo tempo stabiliti per nuclei abitativi i cui terreni hanno invece caratteristiche del tutto simili.<\/p>\n \n \n \n Molte altre considerazioni erano state svolte dagli interessati nella lettera 12\/3\/2011\u00a0 inviata al Consiglio Com.,\u00a0 che ha dato origine all\u2019interrogazione Perale\/Marrone 30\/11\/2011;\u00a0 Riguardavano<\/p>\n – l\u2019evidente sproporzione fra il valore dell\u2019alloggio e il prezzo che il Comune richiede per il terreno<\/p>\n (esiste un rapporto da quattro a uno fra il primo ed il secondo, previsto per legge e ampiamente\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 accettato);<\/p>\n – ancora sproporzione del prezzo richiesto aggiornando con indici Istat i valori del 1976\/1977,<\/p>\n – lo stato effettivo del terreno consegnato dal Comune nel 1976 (fu necessario costruire a spese dei soci<\/span>\u00a0<\/span> una fognatura disperdente provvisoria) <\/span>per valutarne una\u00a0 pi\u00f9 attinente\u00a0 collocazione nella fascia \u201clottizzazione\u201d piuttosto che in quella \u201cdi completamento\u201d ,<\/p>\n – il confronto con i prezzi praticati da altri Comuni per l\u2019analoga operazione, in Provincia e fuori, che nella media sono un quarto di quanto richiede il Comune di Belluno,<\/p>\n – il richiamo all\u2019obbligo per noi ineludibile del Comune del pari trattamento fra i propri cittadini;<\/p>\n e infine ultimo, ma non ultimo<\/p>\n – l\u2019incomprensibile comportamento del Comune di ignorare le richieste di applicazione della legge\u00a0\u00a0 448\/98 pervenute prima del 31\/12\/2004 per prenderle poi in esame ad avvenuto aumento del prezzo di\u00a0 riferimento.<\/p>\n \n A nessuna di queste considerazioni\u00a0 \u00e8 stata data risposta dal Consiglio comunale. Anzi, nella risposta all\u2019interrogazione Perale \/Marrone,\u00a0 si afferma che il motivo del mancato esame delle nostre domande sarebbe dipeso dal fatto che gli interessati avrebbero tardato a\u00a0 presentare la ripartizione millesimale . Argomentazione del tutto inesatta, perch\u00e9 ai soci di alcune Cooperative il \u201cconto\u201d era stato inviato senza che vi fosse alcuna presentazione di riparto millesimale.<\/p>\n \n A nostro parere esiste una\u00a0 soluzione molto semplice: applicare a questi ex soci di cooperative edilizie lo stesso prezzo per mq. di terreno gi\u00e0 richiesto nel 2004: \u20ac\u00a0 41 al metro quadrato (dovrebbe essere inferiore per\u00a0 Levego e Vena d\u2019Oro). Non\u00a0 esiste infatti alcun motivo per vendere oggi\u00a0 ad un prezzo maggiore\u00a0 di quello gi\u00e0 applicato, fatto salvo l\u2019eventuale aggiornamento Istat 2004\/2007.\u00a0 Posto che si deve fare riferimento al \u201cvalore venale del terreno\u201d,\u00a0 e posto che il prezzo praticato nel 2004\u00a0 \u00e8 un dato acquisito e definitivo, venga\u00a0 incaricato un tecnico per verificare (di presenza, non sulle carte), se vi sono differenze di valore fra il terreno di cui al contratto di alienazione concluso nel 2004\u00a0 ed il terreno delle altre Cooperative di Cavarzano.<\/p>\n lettera firmata<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Questa controversia, oggetto di ripetute nostre lettere e di incontri ai quali hanno partecipato nel tempo il Sindaco e vari Assessori (Marrone, Dal Pont, Martire), \u00e8 iniziata nel 2007, anno nel quale il Comune ha reso note, sia pure informalmente, le modalit\u00e0 di calcolo che avrebbe seguito per determinare il corrispettivo da pagare per trasformare […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1,26],"tags":[],"class_list":["post-34982","post","type-post","status-publish","format-standard","category-leo","category-prima-pagina"],"yoast_head":"\n\n