1. Il contesto
La sintesi che segue, tratta dalla ricerca del capofrazione di Baldenich Luigi Filippo Daniele, analizza come il diritto urbanistico e amministrativo si applicano quando le due leve tradizionali della rigenerazione urbana — il mercato immobiliare e la spesa pubblica — sono deboli. In una città media come Belluno, un grande compendio militare dismesso è stato recuperato senza disporre di ingenti capitali iniziali, contraddicendo l’assunto secondo cui la rigenerazione di simili aree richiederebbe operazioni economiche complesse e investimenti pubblici massicci.
2. Il nodo proprietario e la via transattiva (1900-2012)
Origini: Nel 1900 il Comune acquistò l’area di Prato del Vescovo, concessa nel 1905 in uso gratuito all’amministrazione militare per crearne una piazza d’armi (dove nel 1950 sorse la Caserma Piave), a fronte dell’uso pubblico di un parco statale.
La svolta (2004-2012): Con lo scioglimento della Brigata “Cadore” e la dichiarazione di dismissione, l’area è passata al patrimonio disponibile dello Stato. Nel 2012, una transazione patrimoniale ha chiuso un contenzioso secolare: il Comune ha ottenuto la proprietà superficiaria perpetua (circa 30.950 mq e 39.706 mc), mentre il Ministero della Difesa ha conservato una porzione nord-orientale. Questa via negoziale ha sottratto il bene alle rigide procedure statali standard, accelerando i tempi di avvio del recupero.
3. La scelta strategica: no all’alienazione, sì alla “Cittadella del Terzo Settore”
Nel 2013, di fronte a edifici degradati e a un bilancio comunale incapace di sostenere costi elevati, l’amministrazione ha scelto di non alienare il compendio:
Pulizia dal basso: Cittadini e volontari (come l’associazione Casa dei Beni Comuni e il Gruppo Alpini) hanno ripulito spontaneamente l’area.
Pianificazione: Lo studio del 2013 e la variante urbanistica (delibera n. 42/2014) hanno classificato l’area come zona F.PS-F.AS (pubblici servizi e attrezzature sociali), consentendo l’intervento diretto di terzi sotto il controllo pubblico e preservando la proprietà della superficie in capo al Comune.
4. Le modalità di assegnazione e il “sinallagma attenuato”
Il Comune ha bandito avvisi pubblici per affidare i singoli edifici ad associazioni, cooperative e soggetti sociali:
Il modello contrattuale: Gli assegnatari si sono impegnati a progettare e realizzare i lavori di recupero a proprie spese. Inizialmente configurato come uso gratuito, il rapporto si è evoluto in contratti di locazione a recupero della spesa, in cui i costi sostenuti per i lavori vengono contabilizzati come canoni anticipati.
Equilibrio finanziario: Questa traduzione contabile ha protetto l’ente dai rilievi della Corte dei conti, garantendo che al mancato introito di affitti corrispondesse la riqualificazione materiale del patrimonio pubblico.
5. Il governo collettivo: SPAZIO EX e l’Assemblea degli assegnatari
Tra il 2016 e il 2018, grazie anche a un finanziamento ANCI (“Giovani RiGenerazioni Creative”), il compendio ha superato la logica delle singole concessioni:
È nata l’Assemblea degli assegnatari (organismo di fatto non dotato di personalità giuridica), che gestisce in autonomia e in modo condiviso le aree comuni (oltre 19.000 mq).
Il compendio è stato ufficialmente denominato SPAZIO EX, ospitando una pluralità di realtà (teatro, protezione civile, serigrafia, attività di integrazione e solidarietà). L’esperienza riflette i principi di gestione collettiva dei beni studiati da Elinor Ostrom.
6. Punti di forza, limiti e trasferibilità
Punti di forza: Consumo di suolo pari a zero (recupero di volumi esistenti), forte coesione sociale, flessibilità e gradualità degli interventi, spesa pubblica iniziale azzerata o fortemente differita.
Criticità e limiti:
Il carico amministrativo elevato e i tempi lunghi per gestire singoli bandi e convenzioni.
Il superamento di soglie normative stringenti (es. prevenzione incendi e locali di pubblico spettacolo per gli edifici storici/militari).
L’assenza di dati statistici aggregati e di un sistema di monitoraggio strutturato.
La vendita (avvenuta nel 2021) dell’edificio 16 a un’associazione per circa 500.000 euro, che ha aperto interrogativi sulla frammentazione della proprietà all’interno di un’area a forte vocazione pubblica.
Trasferibilità: Il modello bellunese dimostra che la rigenerazione di aree minori e periferiche è possibile, ma richiede precise condizioni: un titolo di proprietà chiaro, una destinazione urbanistica vincolata a servizi, edifici recuperabili per piccoli passi, una società civile organizzata e un’amministrazione comunale capace di esercitare una “regia leggera” ma costante.
