Cortina d’Ampezzo 29 giugno 2018 – È la nuova frontiera del business della ricettività, già in atto e destinata ad aumentare esponenzialmente a breve e medio termine. La nuova normativa nazionale, infatti, sta dando forte impulso al fenomeno del “CondHotel”, tanto più in una regione, come il Veneto, che con 69 milioni 200 mila turisti l’anno è la prima regione per turisti d’Italia e la quinta d’Europa.
Se n’è discusso nel corso del corso dell’annuale meeting “ADR – A domanda risponde” che Anaci (Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari e Condominiali) Veneto ha tenuto nella giornata di oggi all’hotel Savoia di Cortina d’Ampezzo.
Un tema di stringente attualità, quello dell'”albergo diffuso”, alla luce del decreto in vigore da qualche mese e che permette agli alberghi di “espandersi”, acquisendo unità immobiliari di condomini presenti nel raggio di 200 metri di distanza, considerando (dunque affittare al pubblico) gli appartamenti alla stregua di camere da letto dell’hotel.
“Le operazioni di acquisto e trasformazione in uso alberghiero degli appartamenti sono in aumento, anche perché favorite da una detrazione fiscale del 65% della spesa sostenuta – spiega Andrea Garbo, segretario nazionale del Centro studi di Anaci – Di pari passo si comincia ad assistere all’intervento di fondi di investimento, che entrano in campo per acquisire queste unità immobiliari: uno stesso fondo ne avrebbe già comprate oltre 400 a Courmayeur e ne starebbe trattando altre 300 in Veneto.”
Va da sé che il “CondHotel” pone alcune problematiche.
“In prima battuta c’è l’obbligo di dotare il condominio di una reception, per cui ben si comprende che dove originariamente lo stabile non ha a disposizione uno spazio di portineria, diventa necessario ricavarlo, con il conseguente onere di spesa – annota Lino Bertin, presidente di Anaci Veneto – Poi c’è la questione del cambio di destinazione d’uso, da residenziale a ricettivo, che può essere impedito dalla modifica del regolamento condominiale. Un altro punto delicato da valutare, che può incidere sulla quotidianità, riguarda la suddivisione delle spese per il maggior uso dell’ascensore.”
Con le stesse “ripercussioni” in termini di convivenza e vivibilità, il seminario ha evidenziato inoltre l’incremento dei “bed and breakfast” in tutta la regione, dove attualmente se ne contano circa 11.300, di cui un migliaio solo a Mestre, con un’incidenza molto sostenuta nelle vie limitrofe alla stazione ferroviaria.
Al centro dei lavori, cui hanno partecipato circa 200 professionisti provenienti da ogni provincia del Veneto, ci sono stati altri argomenti di notevole interesse per gli amministratori e sui quali la categoria si è confrontata alla ricerca di soluzioni: ad esempio, il decoro architettonico, che riveste un’importanza rilevante per la valutazione immobiliare dello stabile e su cui ci sono difficoltà di interpretazione normativa, in particolare sul rapporto tra la proprietà privata e il dovere collettivo di provvedere all’omogeneità estetica del condominio; ma anche le spese di riscaldamento comuni, dopo la recente introduzione dei termoregolatori, un tema di grande interesse soprattutto nelle località turistiche di villeggiatura, soprattutto in edifici, dove convivono abitazioni di residenti e seconde case per lo più non abitate durante l’anno. La proposta di Anaci Veneto è di superare i parametri restringenti, applicando coefficienti correttivi, approvati in assemblea e che permettano un calcolo più equo a carico di tutti, ovviamente in quota parte; un caso: in un condominio di 9 piani, chi abita al nono piano rischia di vedersi maggiormente gravato delle spese cosiddette involontarie, magari perché lo stabile non è adeguatamente coibentato; ora, se la richiesta di migliorare la coibentazione, viene respinta dalla maggioranza dei condomini, l’esborso di quel condomino può essere riportato ad equità mediante questi coefficienti, la cui stesura è di competenza di esperti in valutazione tecnico energetica, considerate anche le caratteristiche dell’immobile.
Al seminario “ADR – A domanda risponde” è intervenuto anche il presidente nazionale di Anaci, Francesco Burrelli.
