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Crisi e chiusura degli esercizi commerciali, ecco cosa dice la legge * intervento dell’avvocato Stefano Bettiol

Mag 2nd, 2013 | By | Category: Lavoro Economia Turismo, Prima Pagina, Società, Istituzioni
Stefano Bettiol

Stefano Bettiol

Al giorno d’oggi le continue chiusure di esercizi commerciali, anche di quelli radicati da tempo immemorabile nella nostra città, rappresentano un fenomeno che potremmo definire “normale”.

Indagare il perché di tale situazione non ha più molto senso, in quanto la risposta che dobbiamo darci è sempre la stessa: “E’ colpa della Crisi”.

Certo, non si può negare che il commercio si trovi in una fase di impasse in cui le vendite continuano a calare, gli affitti ad aumentare e la concorrenza ad essere spietata. Ed a soffrirne di più sono, spesso, i piccoli commercianti, per i quali mantenere in vita il loro negozio comincia a diventare un lusso a cui, ad un certo punto, sono costretti a rinunciare.

Ma è sufficiente invocare la crisi economica quale motivazione per poter recedere dall’eventuale contratto di locazione dell’immobile adibito a negozio?

Il recesso dai contratti di locazione degli immobili ad uso commerciale è disciplinato dagli ultimi due commi dell’art. 27 della legge n° 392 del 1978, i quali prevedono, da un lato, la facoltà delle parti contraenti di permettere al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avvenire e, d’altro lato – ed a prescindere – che “il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.

Ipotizziamo che, come spesso accade, le parti non abbiano contemplato nel contratto la facoltà del conduttore di recedere ad nutum dal contratto medesimo. Ebbene, in tal caso, qualora, alla luce dell’andamento negativo del mercato, per il commerciante diventasse difficile se non addirittura impossibile proseguire la propria attività, in che modo quest’ultimo potrebbe recedere dal contratto?

In realtà, la domanda a cui dobbiamo preliminarmente rispondere è la seguente: quali sono quei “gravi motivi” che, ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 27 della citata normativa consentono al conduttore di liberarsi del contratto di locazione?

Si veda, a tal proposito, la recente sentenza n° 549 del 17.01.2012 della Cassazione Civile, la quale ha contribuito a riempire di significato quel generico concetto di “gravi motivi” che leggiamo nel testo dell’art. 27 e, inoltre, a fare chiarezza sui contenuti che dovrebbe osservare la comunicazione del recesso. Nel caso sottoposto al vaglio della Cassazione il conduttore di un immobile ad uso commerciale, al fine di giustificare il proprio recesso, aveva fatto generico riferimento al solo andamento negativo del mercato, in una con le sopravvenienze di segno negativo avveratesi nel periodo. Questa motivazione è stata ritenuta dalla Corte troppo vaga e generica, a tal punto da rendere la stessa comunicazione di recesso tamquam non esset. Infatti, a ben vedere, indicare un motivo che non riveste il carattere di gravità richiesto dalla normativa equivale a non comunicarne alcuno.

I gravi motivi che fondano il diritto di recesso del conduttore devono sostanziarsi, invece, in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto contrattuale ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il medesimo conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione della locazione. Si precisa che la legge n° 392/1978 prende in considerazione e tutela l’interesse di entrambe le parti alla prosecuzione del contratto, pertanto ben si comprende che la ratio di stabilire la possibilità di un recesso c.d. titolato, supportato da gravi motivi che rivestano i citati requisiti di estraneità, imprevedibilità e sopravvenienza, è proprio quella di consentire al locatore una precisa e tempestiva contestazione degli stessi e della loro idoneità a legittimare il recesso stesso. Ciò non significa che il conduttore abbia anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova, perché queste precisazioni dovranno essere svolte soltanto in caso di contestazione da parte del locatore, talvolta anche in aula di Tribunale.

Quello che va evidenziato è che i gravi motivi non possono mai derivare da soggettive ed unilaterali valutazioni effettuate dal conduttore, relativamente all’opportunità di continuare ad occupare l’immobile locato. Non potrebbe, infatti, recedere validamente colui che avesse stipulato il contratto nella consapevolezza della propria situazione debitoria, adducendo come motivo proprio l’aggravamento di tale situazione: mancherebbe il requisito dell’imprevedibilità. Così non potrebbe invocare l’art. 27 u.c. della legge n° 392/1978 chi volesse semplicemente cambiare immobile per spostarsi in una zona più “strategica”: mancherebbe l’involontarietà. In buona sostanza, ciò che si deve tenere bene a mente è che il titolare di un’attività economica è assoggettato inevitabilmente al c.d. rischio di impresa e in virtù di ciò è tenuto ad assumersi l’alea conseguente alle proprie scelte.

Alla luce di quanto detto, tornando al quesito iniziale, la crisi economica rappresenta di per sé un criterio troppo vago e generico al fine di legittimare il recesso e potrebbe, quindi, essere invocata soltanto nei casi in cui sia oggettivamente imprevedibile e sopravvenuta al momento della stipulazione del contratto di locazione e tale da rendere particolarmente gravosa la prosecuzione della locazione, obbligando il conduttore a ridurre la struttura aziendale ovvero, a cessare del tutto l’attività.

Stefano Bettiol

Studio Legale Bettiol

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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One comment
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  1. …. la capacità di comunicare non ti appartiene….

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