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Ecco le ragioni della protesta dei soci delle cooperative edilizie

Feb 10th, 2012 | By | Category: Lettere Opinioni, Prima Pagina

Questa controversia, oggetto di ripetute nostre lettere e di incontri ai quali hanno partecipato nel tempo il Sindaco e vari Assessori (Marrone, Dal Pont, Martire), è iniziata nel 2007, anno nel quale il Comune ha reso note, sia pure informalmente, le modalità di calcolo che avrebbe seguito per determinare il corrispettivo da pagare per trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà per un certo numero di cooperative a Cavarzano e altrove.

E opportuno ricordare per grandi linee i vari passaggi.

I nostri alloggi sono stati costruiti oltre trent’anni fa su terreni concessi dal Comune in diritto di superficie.

La Legge 448 del 1998 (art. 31, comma 45 e seguenti) ha previsto la possibilità per i Comuni di trasformare i diritti di superficie in diritti di proprietà, fissando alcune regole e indicando i criteri da applicare.

Già dal 2002 e 2003 alcuni soci delle nostre cooperative, valutandone la convenienza,  avevano inoltrato al Comune richieste di applicazione della legge 448/1998, compilandole  addirittura su moduli che il Comune stesso aveva predisposto; ma gli Uffici non ritennero, in quel momento, di prenderle in considerazione.

Questi sono i conteggi che nel 2007  il Comune predispone, e ancora oggi conferma, per la Coop. Katia di Cavarzano – che prenderemo come esempio, ma nella sostanza vale anche per le altre cooperative:

Metri quadri 3370, indice di edificabilità 2, metri cubi 6740 x 160 (prezzo per metro cubo richiesto al proprio Ufficio tecnico) =  € 1.078.400,00  = valore venale dell’area. Mediando questo valore con il reddito domenicale e applicando poi la riduzione del 40%  (modalità questa esattamente indicata dalla legge 448/1998) si ottiene un corrispettivo da richiedere di € 323.562,39. E quindi nella media più di 20.000 euro a famiglia. Non sembri eccessiva la riduzione rispetto al prezzo di mercato: essa è a fronte delle limitazioni imposte, quali l’inalienabilità dell’alloggio, l’obbligo di abitazione, la prelazione del Comune in caso di vendita, la limitazione nei metri quadri costruibili, ed altro ancora.

 Poiché il corrispettivo richiesto ci sembra  eccessivo, anzi spropositato, cerchiamo informazioni, sia contattando amici di altri comuni, in provincia e fuori, e sia consultando la rete internet. Le nostre perplessità vengono confermate: i prezzi mediamente richiesti dagli altri comuni sono meno della metà di quanto a noi richiesto (più spesso un quarto o un quinto). Ma c’è di più.

 Nell’anno 2004  il Comune di Belluno, su richiesta di una Cooperativa di Cavarzano, ha già dato applicazione alla richiamata Legge 448, e questo è il conteggio:

Metri quadri 3026, indice di edificabilità 1,3, metri cubi 3934 x 105 = € 413.049,00 = valore venale. Mediando questo valore con il reddito domenicale e applicando poi la riduzione del 40%  risulta un corrispettivo da richiedere di € 123.954,75. Su  questo prezzo  il Comune ha concluso  con i 12 proprietari  i contratti di cessione in proprietà dei terreni.

 Poiché sono passati solo tre anni, è possibile fare un confronto con il contratto chiuso nel 2004: la Cooperativa Katia ha un terreno la cui superficie è solo il 10% maggiore dell’altra, ma il corrispettivo calcolato è superiore di oltre due volte e mezza!

 Nel primo caso il Comune ha venduto a ciascun soggetto  252 m.q. di terreno (m.q. 3.026:12) al prezzo di €  41 al m.q.; e nel 2007 avrebbe stabilito di vendere a ciascun socio Katia  210 m.q. di terreno (3.370:16) al prezzo di € 96 al m.q.

I parametri che fanno variare il corrispettivo richiesto in modo così macroscopico sono:

 Il prezzo ICI che dal 31/12/2004 al 1/1/2005 passa da  € 105 a € 160 al metro cubo;

  • L’indice di edificabilità, che per la prima cooperativa è 1,3 e per la cooperativa Katia  – così come per le altre di Cavarzano – è  2.

 Entrambi questi parametri adottati sono contestabili; anzi  noi affermiamo che è stato proprio un errore adottarli come base di calcolo. E vediamo perché.

 1° – Il prezzo ICI.

 Le norme che abbiamo richiamato indicano  come base di partenza  per calcolare il corrispettivo il “valore venale del terreno”. Il Comune invece ha deciso di adottare i prezzi ICI: è questo di per se non può essere definito un errore: ma perché questo parametro possa essere adottato è necessario che esso abbia un rapporto significativamente costante e duraturo nel tempo con il valore venale del terreno, e che porti, alla fine, a risultati congrui ed equi.

Invece  il prezzo ICI dei terreni edificabili di Cavarzano  dal 31/12/2004 al 1/1/2005  è schizzato da 105 a 160 € per metro cubo edificale (oltre il 50% in più). Non stanno meglio le Cooperative di Levego, che vedono attribuito al loro terreno un valore superiore di oltre il 30% rispetto a quello fissato tre anni prima per Cavarzano, dove i terreni valgono sicuramente il doppio o giù di lì. Nessun  tecnico, chiamato a esprimere una valutazione sul valore dei terreni edificabili a Cavarzano o altrove avrebbe  mai certificato un aumento di oltre il 50% da un anno all’altro.

Né si può affermare che abbia  sbagliato il Consiglio comunale,  deliberando dal 2004 al 2005 un aumento di oltre una volta e mezza del valore dei terreni edificabili, perché i Consiglieri sanno che l’ICI rappresenta al massimo il 7 per mille  di un valore, e quindi l’aumento comportava un aggravio di poche centinaia di euro per i proprietari di terreni edificabili, che fra l’altro, normalmente, non rappresentano una fascia debole della popolazione.  Sicuramente nessuno ha informato i Consiglieri comunali che  quel prezzo sarebbe stato utilizzato per fissare il valore di vendita di terreni  a propri cittadini (che per di più  non sono  proprietari di alcun terreno edificabile).

2 – L’indice di edificabilità.

Ai fini dell’utilizzo di questo parametro vale, nel principio, quanto detto per  il prezzo ICI.

Quando si acquista un terreno edificabile  si acquista  nella sostanza, più che un terreno, un diritto a costruire un determinato volume di edifici. Quale significato può avere vendere a metro cubo un terreno sul quale si è costruito più di trent’anni fa?  E’ evidente che oggi il Comune  non vende alcun diritto a costruire, ma semplicemente i terreni attorno alle case, che rappresentano per noi spazi per orti, parcheggi, giardini. E questi sono beni reali. Mentre il metro cubo, nella attuale situazione, è soltanto un’astrazione.

E’ del tutto evidente, quindi,  che non è equo fare una semplice moltiplicazione  prezzo unitario per  indice di edificabilità; perché, se  è vero che il valore di un terreno da edificare è maggiore se l’indice di edificabilità è alto, è altrettanto vero che l’aumento non è proporzionale, perché la disponibilità di ampi spazi attorno ad una casa è un elemento che incide fortemente sul prezzo.

Proprio per questo motivo la Cassazione si è più volte espressa per l’applicazione dell’indice medio comprensoriale, così come riporta l’autorevole Estimoimmobiliare.it, rivista del Sole 24-ore, e come si può ancora rilevare dalla ponderosa deliberazione 114/2000 del Comune di Treviso, il quale, non a caso, prende a base il prezzo per metro cubo in determinate zone con indice di edificabilità costante, mentre effettua il conteggio adottando il metro quadro in altre zone (per inciso, il Comune di Treviso fissa il corrispettivo richiesto fra i 3.500 e i 5.000 Euro per nucleo famigliare).

In conclusione, la nostra richiesta è che il Comune abbandoni il criterio di adottare il prezzo a metro cubo quale parametro di calcolo, per utilizzare invece molto più ragionevolmente il prezzo per metro quadrato, proprio perché ci si trova in presenza di forti differenze fra gli indici di edificabilità a suo tempo stabiliti per nuclei abitativi i cui terreni hanno invece caratteristiche del tutto simili.

Molte altre considerazioni erano state svolte dagli interessati nella lettera 12/3/2011  inviata al Consiglio Com.,  che ha dato origine all’interrogazione Perale/Marrone 30/11/2011;  Riguardavano

– l’evidente sproporzione fra il valore dell’alloggio e il prezzo che il Comune richiede per il terreno

(esiste un rapporto da quattro a uno fra il primo ed il secondo, previsto per legge e ampiamente          accettato);

– ancora sproporzione del prezzo richiesto aggiornando con indici Istat i valori del 1976/1977,

– lo stato effettivo del terreno consegnato dal Comune nel 1976 (fu necessario costruire a spese dei soci  una fognatura disperdente provvisoria) per valutarne una  più attinente  collocazione nella fascia “lottizzazione” piuttosto che in quella “di completamento” ,

– il confronto con i prezzi praticati da altri Comuni per l’analoga operazione, in Provincia e fuori, che nella media sono un quarto di quanto richiede il Comune di Belluno,

– il richiamo all’obbligo per noi ineludibile del Comune del pari trattamento fra i propri cittadini;

e infine ultimo, ma non ultimo

– l’incomprensibile comportamento del Comune di ignorare le richieste di applicazione della legge   448/98 pervenute prima del 31/12/2004 per prenderle poi in esame ad avvenuto aumento del prezzo di  riferimento.

A nessuna di queste considerazioni  è stata data risposta dal Consiglio comunale. Anzi, nella risposta all’interrogazione Perale /Marrone,  si afferma che il motivo del mancato esame delle nostre domande sarebbe dipeso dal fatto che gli interessati avrebbero tardato a  presentare la ripartizione millesimale . Argomentazione del tutto inesatta, perché ai soci di alcune Cooperative il “conto” era stato inviato senza che vi fosse alcuna presentazione di riparto millesimale.

A nostro parere esiste una  soluzione molto semplice: applicare a questi ex soci di cooperative edilizie lo stesso prezzo per mq. di terreno già richiesto nel 2004: €  41 al metro quadrato (dovrebbe essere inferiore per  Levego e Vena d’Oro). Non  esiste infatti alcun motivo per vendere oggi  ad un prezzo maggiore  di quello già applicato, fatto salvo l’eventuale aggiornamento Istat 2004/2007.  Posto che si deve fare riferimento al “valore venale del terreno”,  e posto che il prezzo praticato nel 2004  è un dato acquisito e definitivo, venga  incaricato un tecnico per verificare (di presenza, non sulle carte), se vi sono differenze di valore fra il terreno di cui al contratto di alienazione concluso nel 2004  ed il terreno delle altre Cooperative di Cavarzano.

lettera firmata

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